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专家:房地产市场调整空间在哪里?

发布时间:2015-11-26人气:806
经济新常态下,房地产市场的走势究竟如何?刚刚结束的“2015西安青年经济论坛”上,北京师范大学房地产研究中心主任董藩作了分析、预测。在他看来,我国整体房地产市场还有发展空间,须采取一系列有力措施。

  “中国GDP下滑,其中一个主要原因就是房地产(下行)。”董藩表示,曾有测算认为,我国GDP总量中有30%是由房地产直接拉动。“这一测算并不准确”――因为农村建房、军队建房、国有单位工业用地上的建房等,都并未测算在内――实际上,这些房子都是通过市场交易形成,理应划归房地产。

  “这么多年来,中国房地产业一直很尴尬。”董藩说,从深圳拍卖*块地算起,房地产业发展至今不到30年,从过去的住房紧缺,到今天的住房条件改善,无疑都是制度改革、房地产发展的结果。但房地产业却是“进也不是,退也不是”。

  在董藩看来,房地产市场有个典型现象:房价下跌时,大家不会去买――因为它天然是“投资品”,要买就一定要有回报;反之,房价平稳或上涨时,才会有人买,可是问题又来了,如果总涨价,会对社会造成很大压力。

  很多人认为,房价跌一跌,就能让更多人买得起,“但他们却不知道,房价下跌时更多人是不买的。”董藩说,不买的结果是很多产业受到影响。

  董藩举例,2008年中国盐业亏损,后经研究发现,这和房地产的形势有关――因为很多工地停了,建材的需求大幅减少,很多盐化工行业的辅料添加剂受到影响,导致了盐业的亏损。

  董藩认为房地产业依然是支柱产业。

  “没有房子,哪来的写字楼、大酒店、大商场?怎么建旅游中心、搞旅游大都市、构建一体化商贸圈?”董藩认为,很多人并没有认识到房地产的关键性地位,“没有房子,我们只能在大街上擦皮鞋、卖水果、修自行车……”

  董藩提供的数据显示,今年1到10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比增长2.0%。与此同时,施工面积一路下滑,新开工、竣工面积一直是负增长。

  再看房地产销售,1~10月份,商品房销售面积94898平方米,同比增长7.2%。“采取了很多措施,终于正增长又回来了,但冲了几个月又要往下跌,为什么?因为大众不看好未来整体预期。”

  数据显示,我国的土地成交大幅度减少,除几个一线城市比较火爆外,市场信心不见恢复,还在继续下滑。而今年大开发商的业绩,如果能大多数回到去年的水平上,“就相当不错了”。

  今年以来,有关房地产的政策利好在不断释放。但在董藩看来,尽管有这些政策利好,但开发企业主要以去库存为主,重点是“消化”而不是“投资”;房地产开发投资增速“惯性下降”,对宏观经济增速形成拖累性影响;尽管有一二线城市房地产市场回暖的带动,但房地产开发投资仍难以触底回升,房价下跌压力明显。

  同时,不同区域、城市、企业、项目之间,分化依然存在,市场冷暖不均;全国市场中,品牌大型房企的市场集中度进一步提升。

  “房地产仍然有投资价值,但可投资的空间减少,要想方设法调整。”董藩预计,10年内,现有的开发商将有一半倒掉,特别是三四线城市和小县城的房地产公司,很多会挺不住。

  同时还要看到,中国房地产的高增长过程并没有结束,“估计户均住房达到1.3套才可能稳定下来,而现在的住房标准还远远没有达到要求。另外,套型也需要大改进。”董藩说。

  大部分商品都是有替代品的,有一些还会产生革命性的替代,比如蜡烛。“但房子却没有替代品。”英、日、美国的房地产市场现状,可以验证房地产的长期投资价值。

  未来的房地产市场,还有没有一些推动力量呢?

  董藩说:全国大部分城市正在或还要进行的城中村改造;2.7亿常年在城市打工者的买房或是租房的需求;全面两孩政策的出台;离婚、大龄不婚、独居养老等新型生活方式的演化等等,这些对房地产业的发展都会起到推动作用。

  市场分化的背景下,应有怎样的发展思路?

  董藩表示,激烈的竞争下,回报率下降、人口空间结构大调整、地区财富差别扩大等,意味着房地产行业转型才逐渐开始。

  他主张,大一点的公司,可以考虑海外业务的拓展。而对更多从业者来说,可寻求与其他产业如互联网、金融业、生活服务业的融合,开辟出新的增长点。

(来源:中国青年报)

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