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空手套白狼?地王制造者融信的借债术细思极恐

发布时间:2016-08-19人气:753

融信的故事,又一次在8月18日这天上演。其耗资110亿元,打败了包括央企代表保利、民企代表融创、混企代表万科在内的17家房企,拿下了上海静安中兴社区地王。

一战成名。

融信集团,隐现“莆田系”家族背景,欧氏三兄弟的发家史也是一段传奇。老大欧宗金,拥有福建欧氏投资集团;老二欧宗荣,正荣集团当家人;老三欧宗洪,融信集团创始人。

欧宗洪的融信在2016年纵横捭阖,以340亿元的拿地金额稳居榜首。融信如何做到“蛇吞象”?又如何演绎一场“小马拉大车”的资本游戏?

融信之所以能够拿地疯狂,与其大规模融资有关。

融信拿地资金主要来自公司债。2016年1月,融信香港上市前后,就开始马不停蹄的发债。到现在,约发了110亿元的债。融信也通过其他手段获得资金,譬如发行ABS、出售子公司权益,但发债是它最主流的方式。

另外,融信的债券融资都是无抵押的,简称“空手套白狼”。

根据下表,融信发了这么多的债,是需要还的,大部分的债务需要在2年或3年内偿还。对于高达110亿元的债务重压来说,融信只有加快销售,以及进行债务筹措,也就是短债长还来解决。

融信的发展方式有点像自行车,必须不断向前,一旦停下将会跌倒。

空手套白狼?地王制造者融信的借债术细思极恐

融信不光在资本市场筹措资金,其还通过入股莆田农村商业银行,与平安银行战略合作,进军保险业来完成其资本的积累。

2016年4月26日,融信与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极共同成立合营公司,经营保险业务,5家分别持股20%股权,出资总额为20亿元。

但令人奇怪的是,虽然融信不断借债,但其资产比率不升反降,2014年资产负债率是96.74%,2015年大笔发债后,资产负债率反而减到了85.42%;净负债率的变动更大更明显――2015年净资产负债率从2014年的1541%减到了247%。

空手套白狼?地王制造者融信的借债术细思极恐

个中关键环节,就是融信大幅提高了土地评估值,从而提高净资产来降低负债。2015年年报已透露了这方面的痕迹。

在融信2015年年报上,融信的货币资金增加了21亿元,有息借款减少了约8.86亿元,资产净值从2014年的10.29亿元变成了2015年的50.72亿元,增加了40亿元。

净负债率虽然分子减的少,但分母增加的多,比值自然就下降了。

净资产增加是因为什么呢?是因为开发物业净额增加了84.3亿元。可融信2014年根本没有拿地,所以说,开发物业净额增加的主因只能是估值增加。

融信两负债比率下去了,投资评级就跟着上来了。2015年,融信发行公司债券的信用评级都是“AA”,之后又从“AA”变成了“AA+”。在最近一笔公司债的利率上,由此前的7%以上一下降到了5.8%。

越发债负债比率越低,信誉越高,成本越低,这种事儿,可能也就中国能发生了。

2016年至今,融信拿了差不多340亿元的地,基本位于上海、杭州、厦门等发达的一二线城市,2015年,它的土地储备主要位于老家福州,当年都能靠土地增值实现40亿元的净资产增长。现在,其土地都搬到上海、杭州来了,净资产想必也将大幅增加。

不难发现,融信的资本运作逻辑,就是先对旗下的土地进行高估值――增加净资产――降低负债率――获得高评级――债权融资――再买地――再进行高估值……

如此往复。

融信资本运作逻辑

土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值……

疯狂与极度疯狂,中间还是有差别的。

融信能如此激进拿地的另一个因素,是因为一些土地的土地出让金不需要立即支付,比如耗资13.9亿元拿下的杭州地块,2016年3月只需要支付土地出让金的一半,另一半在2017年2月23日前支付就可以。

而2016年以来,融信在杭州拿的地块就近10幅,其他地块的支付方式,会不会也是这样?

可这些钱终究是要支付的,一年的期限也不长。现在融信发债规模只有110亿元,可买地资金达到了340亿元,两者的落差达200亿元,这200亿元如何填补?

 

2015年,融信的营业额为74.15亿元,净利润为15.19亿元。明显是中小型房企。到了2016年上半年,融信销售额猛增至174亿元,全年销售目标应该在300亿元-400亿元之间,上半年拿地金额和全年销售额相当。

但融信还有大量的待开发用地,有大量的建安费用、财务费用和营销费用。

长期来看,如果市场不变,融信拿地王的前景尚好,但看短期的话,债务风险,比当年的泰禾、旭辉更甚。未来的融信必须“融资不断、货如轮转”。无论是市场受阻,销售变缓,还是政策风变,融信都会遭受重创。

这是一场赌局,但愿不要成为中国经济的赌局!

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