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深圳一手住宅均价5.5万 预计135个新盘入市

发布时间:2017-01-06人气:773
了抑制房价过快上涨,去年深圳先后出台 “3・25 新政”和“10・4 新政”两轮调控政策。自去年10月4日“深八条”出台以来,截至今日恰好满三个月,政策的调控成效明显:过去三个月,深圳一手住宅成交均价徘徊在5.5万元/平方米,呈企稳略跌趋势;房价在企稳,一二手住宅成交面积也连续三个月呈下跌趋势。

楼市

背景板

新建住宅供应:降至历史低位仅434万O

去年深圳先后出台两轮政策调控,市场降温明显,开发商信心不足以致入市放缓。据深圳中原研究中心统计,2016 年新建住宅供应降至历史低位,仅有434万O,环比大降 37%。在低供应,有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下,全年新建商品住宅成交面积降至 418 万O,环比下降 37%,成交套数降至4万套,环比下降近四成。

价格方面,由于新房豪宅趋势明显,开发商定价持续坚挺,去年均价相比 2015 年上涨近六成至 5.3 万元/O,涨幅惊人,为 2008 年以来的*涨幅。

深圳拍地收入:出让金*超千亿元

据腾讯房产统计,2016年深圳共挂牌67宗地(占地面积约251公顷,建筑面积约921.3公顷,1公顷=1万平方米),其中成功出让56宗地(占地面积约222.3公顷,建筑面积约838.5公顷),出让金额共1017.7亿元,是深圳土地市场通过公开招拍挂出让金*超过千亿,也比过去两年土地出让金总和还多。值得一提的是,1017.7亿元仅是深圳通过招拍挂出让土地收入,深圳还有协议出让土地收入,如2015年,深圳土地市场通过招拍挂收入417亿元,但土地出让收入共达1081.72亿元。

2016年深圳土地市场也可谓精彩纷呈,6月2日,龙华上塘地块以 56774 元/O的楼面价创龙华宅地记录。去年12月14日,光明和坪山的两块纯居住用地以“双限双竞”的新竞卖原则出让,但深圳宅地的极度稀缺依然引起房企激烈的竞拍。

去年量价表

一手:连续三个月均价5.5万元/平方米左右

据深圳市规划国土委官网统计数据显示,过去三个月,深圳一手住宅备案成交套数分别是4276套、2922套、2161套,成交面积分别是42.25万平方米、28.92万平方米、21.84万平方米。总体看来,成交量呈逐月递减,去年10月因为新政出台出现集中备案的情况较明显,成交量达到“3・25 新政”出台后*峰,月度成交面积为42.25万平方米,而去年12月“网签潮”退潮,新政效应凸显,成交量出现大幅回落,成交面积仅有21.84万平方米,为年内*水平。

在市场成交量不容乐观的同时,深圳一手住宅均价在去年9月冲击至61600元/平方米后迅速企稳下调,过去三个月成交均价分别是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米,环比略跌,总体而言在5.5万每平方米左右徘徊。

过去三个月来,深圳新房成交均价一直呈现企稳态势。据规土委官网公布的备案成交数据来看,深圳一手住宅均价已经连续8周在5.5万元/平方米的左右徘徊。

据统计,2016年全年,深圳一手住宅共成交40443套,成交面积约为418万平方米。而2015年,深圳共成交一手住宅66450套,成交面积665.89万平方米。2016年的全年成交仅为2015年的六成左右,但是与2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套,成交面积403.64万平方米。

二手:去年12月成交量跌破5000套

去年3月,“3・25 新政”出台前后深圳迎来二手住宅集中备案高峰,当月深圳二手住宅备案成交18706套,达到历史*峰。“3・25 新政”出台后月成交量持续走低,5月二手住宅成交达到年内*值,为3728套。随后逐步回升至正常水平,8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊,分别为7173套、6692套、6880套。

随着去年10月4日“深八条”出台,二手住宅市场再度出现逐月回落,去年11月成交为5517套,12月跌破5000套,仅有4734套。就深圳市场而言,业内专家认为二手住宅月度成交6000至8000套为正常水平,8000套以上说明市场行情比较好、成交活跃。而过去一年,仅有1月至4月深圳二手住宅成交超过了8000套。

分析

业内人士:

深圳楼市彻底降温

已进入调整恢复期

深圳中原总经理郑叔伦认为,从2016年的市场局势来看,以两次政策调控作为分界点,目前处在去年10月调控后的下跌阶段。

从政策的影响力度来看,“3・25”政策从提高社保1年改3年,打击首付贷的形式抑制深圳过多的投资性需求,防止投资客抬高房价。而更严厉的“10・4 新政”,同时从需求和供给两方面对房价进行把控,从需求方面来看,社保3年改5年,提高首付等举措再次为深圳投资客设阻,更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交。从供给方面来看,严查拿地资金有望减小资金杠杆和土地市场的金融风险、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线,调控的针对性很强。加上行业内的大力稽查与整顿,接近年底楼市终于彻彻底底的降温了。

从市场对政策的反应来看,调整周期在缩短,市场对政策的适应能力越来越快。“3・25 新政”后市场仅在两个月之后就开始恢复上涨。去年10月政策虽然严厉,但手持优质物业的开发商仍在试水,并且二手住宅方面业主报价也在积极调整。目前看来中长期政府再出调控政策的可能性较小,深圳楼市将更多处在调整恢复期。

今年预计有135新盘入市

龙岗宝安依然是推盘大户

据深圳中原研究中心统计,2017年深圳预计有135盘入市,其中福田16个、罗湖7个、南山21个、盐田6个、龙华11个、宝安25个、龙岗36个、大鹏3个、光明4个、坪山6个。

龙岗和宝安依然是推盘大户,楼盘共61个,基本占了全市供应的一半。与此同时,纯新盘大概有60多个,也主要分布在龙岗、宝安、南山。其中有43个楼盘卖公寓,占全市供应的三成。

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