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27个城市限购相继松绑 楼市回暖仍取决信贷

发布时间:2014-08-02人气:623

7月的*一天,宁波有条件放开限购,成为继杭州、温州之后,浙江省第3个放松限购的城市。浙江省共有8个城市实施限购,如今,在上述3个城市表态将有条件放开限购外,衢州、金华、台州三地的限购政策也在悄然松动。

从全国范围看,在涉及限购的46个城市中,目前已有27个城市限购松绑,占所有限购城市比例为60%。

但楼市是否就此回暖,目前仍难判断。

7月31日,中国指数研究院[微博]发布报告称,限购是应对房地产市场整体低迷的一剂“强心剂”,能够在短期内刺激需求集中爆发,但由于信贷偏紧等原因影响,持续性需求动力不足,难以扭转当前市场的整体低迷态势。

松绑限购各有条件

资料显示,从7月31日起,购买宁波市各县(市)以及鄞州、北仑、镇海、高新区住房(含商品住房、二手住房);购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平方米及以上商品住房;购买海曙、江东、江北中心城区二手住房均不需要提供家庭住房情况查询证明。

这种有条件的放松政策,成为当前楼市限购逐渐松动的一个“规定动作”。

在宁波限购放松的前一天,杭州和温州也相继放松了限购条件,内容和宁波一样。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在调控思路“去行政化”及库存偏大的市场背景下,杭州主城区140平方米及以上住房取消限购,以及萧山区、余杭区取消限购等措施是定向宽松,对于刺激杭州市场成交量阶段性的回升,有一定积极意义。

事实上,今年5月份,有关宁波限购放松的传闻已有征兆,由于政策层面一直没有给予正面回应,具体政策也没有出台。

中国指数研究院数据显示,宁波市场在2014年5月销售面积为30万平方米,环比大幅上涨95%,较去年同期上涨4.96%,市场成交明显提振,进入6月,销售面积环比回落21.57%至23万平方米,可售面积持续上涨,达到655万平方米,环比涨幅14.01%,供需矛盾并未得到缓解。

对此,中国指数研究院研究员杜炳国分析,5月初,尽管宁波限购放松的消息未得到官方确认,但实际操作中已放松限购,购房门槛降低,促进部分需求积极入市,刺激当月市场迅速回暖。

值得注意的是,随着众多城市放开限购政策,各地限购政策的调整也呈现多样化趋势,根据各地不同情况,从区域、面积、购房者等方面分别进行调整。

张宏伟认为,截至目前,27个城市限购松动基本上也是有条件放开,且主要集中在二三线城市,主要的目的是去库存化,对房价的影响短期很难显现。“至少目前看,单纯的放开限购,对楼市而言,也只是会出现局部的结构性调整,并不会出现大范围回暖。”但他同时表示,如果下半年一线城市也出现松动迹象,或将意味着调控迎来革命性的变化。

楼市回暖需看信贷脸色

毫无疑问,限购放松最直观的后果,就是库存压力减少。

以宁波市为例, 截止到7月底,市区可售商品住房48643套,660万平方米,可售面积较年初增加31%,按照商品住房可售量与2013年月均成交量比较计算消化周期,市区商品住房平均消化周期超过20个月。

市场分析人士判断,如果宁波持续放开限购条件,20个月的消化周期将至少缩短为15个月。

但能否就此得出:放松限购就能扭转市场的结论?

中国指数研究院数据显示,尽管各地房地产市场持续分化,频繁出现政策微调。但今年以来,热点一二线城市并未放松监管,力度反而有所加大,尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。

以已经放开限购的杭州为例,杭州大多数商业银行并没有下调首套房贷利率,部分银行首套房贷利率还出现较之前上浮5个百分点的现象。

在北上广等一线城市,首套房已经没有利率优惠,二套房依然保持首付七成,三套房不能贷款的“限贷”政策依然收紧。

“受房地产市场调控影响,目前放贷时间较之前平均增长了45天。三四线城市房贷审批较慢,其中河北省一些市还出现了没有房贷额度的情况。”北京某股份制银行信贷部门人士坦言,现在商业银行在房贷额度控制上很严格,银行在考虑成本收入比的同时,不会一味下浮房贷的利率。

全国33个城市的101家银行分支机构电话调研结果显示,17个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有一定比例上浮,且7个城市*上浮在10%以上,郑州甚至*上浮20%,10个城市*上浮5%,其余16个城市则*实行基准利率。

二手房方面,受访所有城市的所有银行都在执行*1.1倍基准利率,而且有4家银行继续上浮10个百分点的利率,有24家银行二套房贷利率执行1.2倍基准利率甚至更高的标准。其中,南京、贵阳、西安在实际操作过程中*上浮范围达30%。

《2014中国住房发展中期报告》显示,5月份住宅竣工面积增速由负转正,但受个人按揭贷款增速大幅下滑的影响,住宅销售面积增速大幅下降,多数月份降幅超过40个百分点,与住宅竣工面积的变化形成明显的反差。

尽管央行[微博]已多次“喊话”要求商业银行保障刚需购房者的贷款需求,但全国商业银行惜贷的现状似乎并未发生实质性改变。由于惠及银行的“定向降准”明确支持“三农”和小微企业,目前14家城市农商行中,有近三成停贷或不涉房贷。

至于未来房贷政策会否继续放松,中金报告表示,包括上海在内的不少地区二季度已出现按揭利率松动,未来还会加速放松。此外,有消息称,为支持央行出台的房地产市场刚需,四大行正在酝酿放松房贷政策的优惠服务,但截止到目前,并未有官方消息证实上述说法。

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