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上海土地市场争夺愈发激烈 地价逼近房屋售价

发布时间:2015-07-03人气:812

土地市场上半年交出了一份令人满意的成绩单,上海多区域土地单价不断刷新历史纪录。数据显示,截至6月30日,上海上半年土地成交总金额503.2亿元,同比上升5.5%;同期成交楼板价9503元/平方米,同比上涨8.2%。在一线城市土地趋紧、央行降息、“3・30新政”等一系列因素下,上海土地市场的争夺正变得更为激烈,有的土地项目拿到的价格甚至接近于该地块的房屋的销售价格。

“土地太贵我们不敢拿,不拿的话别人还是要拿。”“整个上半年都在扩展土地,可是都没有拿下来。”……多位房企土地拓展部门负责人向记者抱怨上海这个充满诱惑的市场。

6月,经过多轮角逐,华润华发联合体以87.95亿元拿下闸北区市北高新技术服务业园区一地块,楼板价38062元/平方米,溢价率26.87%。而早在4月底,*进入上海市场的碧桂园便以6亿元拿下嘉定徐行镇纯宅地,溢价率62.16%,楼板价8108元/平方米。“上海未来市场还会涨,我们看好这个市场,我们在不断寻找合适的上海土地。”碧桂园联席总裁朱荣斌称。

多位业内人士向记者表示,上海上半年土地市场走好,一方面是由于政策的刺激,另一方面是土地供应量的减少。相比2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷,2012、2013年该数值为1000公顷,去年为700公顷,今年这一数字直接降到了400~600公顷,供应量持续收缩,再创新低。

此前,戴德梁行甚至预测今年上海将出现工业用地变性住宅用地情况,来缓解住宅用地的紧张。但更多观点认为,即使出现工业用地变性,但是土地市场紧张无法根本缓解。在土地趋紧的情况下,多家房企均纷纷表示即使“头破血流”也要抢占上海这一位置。记者从多个独立信源处了解到,多家非一线城市的房企均有意将总部搬迁到上海,就连万达也传言要将总部搬到上海。多位房企高层在不同场合表示,选择进入上海是战略性考虑,为了集团的发展和品牌的建设。

在三四线楼市趋于饱和的当下,作为一线城市的上海,其库存去化表现较为抢眼。数据显示,目前上海商品房住宅去化周期已经缩短至8.89个月。“这说明,短期内上海楼市已经没有去库存的压力,未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势,相关政策的利好也将逐步作用于地产开发端。”业内人士告诉记者。

但是这样的疯狂高价拿地是否就可以预料到房价的上涨呢?长期从事土地分析的业内人士李宗洲表达了担忧,他觉得面对这样的高地价很多开发商也认识到其中的风险,因此“联合开发”成为趋势。比如,上述土地就是华润和华发一起联合开发,而在华润华发拿地同日,招商平安联合体以30.1亿元竞得宝山区大场镇W121301单元38-02地块,溢价率高达89.67%,成交楼板价为23277元/平方米。

虽然上海市场被普遍看好,但是房企拿到那么贵的土地,未来销售也很有压力。今年上半年,上海住宅用地成交楼面价TOP10中,楼面地价/该板块1~6月的成交均价的比值均超过70%。这意味着上海宅地楼面价已经呈现一种“面粉接近面包”的态势。

“这些新项目无疑会拉高周边的地价,周围项目可能会偷着乐。但是对于这些土地本身的开发商,可能压力会很大。现在的消费者都讲究性价比,上海市场虽好但是不好的项目一样卖不掉。”业内人士告诉记者。

以方兴地产在上海闸北大宁的土地为例,楼板价47609元/平方米,创造了当时的区域地王。多位业内人士判断,方兴地产至少需要卖到7.8万元/平方米才能达到盈亏平衡。但是记者从搜房网看到,目前方兴地产项目大宁金茂府的一期开盘价格在7.2万元/平方米左右。

低开高走是开发项目的常规策略,而这么高的土地价格对于开发商是巨大挑战。记者从大宁金茂府周围楼盘了解到,其在方兴地产拿到该土地以后迅速涨价。业内人士认为,三四线城市楼市进一步恶化,库存压力居高不下,品牌房企的布局策略转向重返一二线城市,这导致一二线城市土地市场势必再度火热。

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