3月31日早间，阿里巴巴宣布入股银泰商业，以53.7亿港元占有9.9%股份，根据协议，阿里巴巴未来最多将占有银泰26.13%股权。此次战略投资后，将全面打通会员体系、支付体系，同时将实现商品体系对接。
在此之前，腾讯也曾入股华南城。线上巨头投资线下商业，对商业地产行业将会带来哪些影响？这一线上投资线下的动作，是偶发性事件，还是将形成潮流？我们提取了6个热点问题，请来RET睿意德执行董事张家鹏先生，对问题作一一解答。
Q：之前腾讯投资华南城，当日华南城股价1月16日大涨60.83%，阿里投资银泰，银泰商业股价也曾一度大幅度上涨。显然，大众认为，线上巨头投资线下商业，对线下商业是重大利好。您认为，这些利好主要体要在哪些方面？就今天发生的这一事件，对银泰而言，它能从阿里得到的利好是什么？
张家鹏：首先是资金。华南城从腾讯那得到了15亿港元，今天，银泰又从阿里巴巴处得到了53.7亿港元。拿到这部分资金之后，实体商业可以做更多的事情。比如，银泰便打算用这笔钱，协同集团线上到线下业务，并执行泛渠道策略，以创造高效快捷的购物体验，并且通过增开门店，扩大集团的零售业务网络；进行收购，比如为补充公司零售业务而可能对优质资产及（或）零售业务进行的收购；偿还或提前偿还现有债务；及一般运营资金。
其次是互联网巨头的技术、平台与客户资源。华南城和银泰都如此。这其中，互联网巨头的客户大数据与数据分析能力，也是华南城与银泰这类传统商业看重的。
Q：那么，这种利好是单方面的还是双方面的？反过来，银泰和华南城能给腾讯和阿里巴巴带来什么？
张家鹏： 线上线下的融合是必然趋势，我预计，此类的合作会集中涌现。换言之，O2O模式中的两个“O”都有先天不足，即不论是哪个O，双方之间的合作模式都是各取所需，借力发展。以银泰与阿里巴巴为例，阿里巴巴能给银泰带来的好处我已分析过。但银泰并非一无是处，它身上也有阿里巴巴渴望得到的东西――品牌资源。当阿里巴巴将旗下天猫作为未来重点时，银泰所拥有的品牌资源就变得可贵了。
Q：现在实体商业谈电商便色变，感觉电商是洪水猛兽，实体商业应该如何看待电商？它到底是实体商业的工具、竞争对手还是终结者？
张家鹏：腾讯入股华南城，阿里巴巴入股银泰，这让一些人认为，电商投资实体商超是“线下圈地”的开始，是对传统制造业的“收割”。我的观点是，如果电商是实体商业的终结者，或者实体商业如人们所说的“必死”，那么电商根本就没必要入股、投资实体商业。淘宝改变了购买方式，但没有改变“顾客为什么购买”；微信改变了沟通方式，但没有改变“人们为什么沟通”；小米改变了手机营销方式，但没有改变“顾客为什么购买智能手机”。这意味着，传统企业恰恰拥有最核心的东西――理解顾客价值的本质。无论是实体商业还是电商，都属于商业大范围。对于商业而言，电商不是渠道，是商业的基础设施。
回到今天发生的这起交易，交易的双方都各有优劣势。银泰拥有诸多商家及物流资源，但缺乏线上的平台优势，而阿里则拥有线上的客户及平台资源，但无法完全脱离实体，再强势的电商，都需要解决“*一公里”的问题。今天，被认为敌对的双方结合在一起，可能会起到1+1大于2的效果。
Q：现在发生的合作，更多的是互联网、电商等线上资源与线下零售百货物流等商业业态相结合。房地产的其他传统业务，如住宅开发等，目前还未发生这样的合作。您预计住宅“电商”是否会产生类似的结合？如果会，大致会在什么时候发生？
张家鹏：目前所谓的住宅电商，仍然是信息传递的“广告”作用，而不是淘宝上的“交易”功能。它整合了房产网站、房产软件端口、网络营销工具、新闻公关传播，但交易却仍然在线下完成。很重要的原因在于，与银泰、华南城所售商品价格标的不一样，住宅是一个超高总价的特殊商品。另外一方面，买房是一种体验式过程，每个房子的朝向、格局、区位因素都各有不同，消费者不可能像在淘宝上买其他商品那样，可以按照价格、款式、型号来进行搜索。线上并不能解决所有的问题，一部分还是要落地通过面对面的对话来完成。因此，目前网络购买只能进行到交保证金这一步。
在趋势上，我个人认为，未来电商会成为传统房产销售模式的有力补充，也是房产销售一个很好的平台，但短期内仍不能脱离传统销售模式。
Q：除了让腾讯和阿里巴巴这样的企业入股，实体商业还有许多向电商学习的举措。比如说一些购物中心和百货开通了网上商城，也在尝试使用“大数据”思维。您如何评价？
张家鹏：大数据的价值不是数据本身，而是对数据的分析。电商的价值是与客户互动，掌握客户数据，知道谁是客户，有他们的姓名、消费习惯、历次购买记录。每个客户都是活生生的客户，而大部分线下企业，其客户的概念从来都比较模糊。
电商的*代是交易，新一代应该是“部落化”，关注焦点是“从物到人”的转变。小米便是典型，他们不是强调生产什么产品，卖给谁，而是注重聚拢一众价值观相近的人，产品是他们价值观的代言符号。换而言之，电商是基于价值观聚合的部落。
那么实体商业如何学习电商呢？我的个人理解是，电商是没有教堂的宗教，实体是没有教义的教堂，我们要让教堂有教义，就这么简单。人所有的认同是基于价值观的认同，你的营销、促销都是基于价值观的管理。比如，RET睿意德在北京全程服务过华润五彩城这个项目。在做这个项目的时候，我们最强调的就是情感商业。价值观是直指情感，情感是*粘性的。让他成为这个社区人们的情感发生地，让每个场所都有符合它价值观记忆的内容。
Q：让场所变成情感发生地，这是否属于互联网思维改造房地产的一种方式？
张家鹏：对，最近房地产界很流行一句话，用互联网思维改造房地产。我理解的当下的互联网思维，是“部落化”，即以价值观分类聚合人群，并持续保持与他们的互动，这样客户才会成为公司长久的资产。之前做房地产也好，做实体商业也好，只是模糊地大致分类，被互联网思维改造后，需要深入到以价值观聚拢引导；过去只是单向地与客户沟通，现在则需要与他们时时在线互动了。
张家鹏 个人简介
张家鹏先生是RET睿意德的联合创办人，集团管理委员会核心成员。RET睿意德目前为中国*规模的商业地产服务商，在地域覆盖、人员数量及代理规模方面均列同业之冠。
张家鹏先生是地产界广为认可的专业人士，拥有超过14年的行业经验，是诸多知名企业及政府的长期顾问。
张家鹏先生是中国地产界重要的意见*与知识分享者。他是中国地产圆桌会的发起人及秘书长，该机构是中国地产界*非赢利分享平台。张先生是《福布斯中文网》、《财经网》、《地产》、《中国经营报》等多家媒体的专栏作家，并在清华大学、英国皇家特许房屋经理学会、亚太商业不动产学院等机构担任讲师。
张先生不仅是中国地产发展的深度观察家，更对商业地产有独到见解，曾出版《商业地产真相》与《商业地产：不一样的思维与答案》两本行业畅销专著。
在创办RET睿意德之前，张先生于DTZ戴德梁行有过10年的不凡经历，曾为公司在中国的新业务发展做出卓越贡献，被快速擢升至DTZ中国区董事，时为公司最年轻的高阶主管。
